Сауда орталығының бос көрінуі нарық түгел құлдырады деген сөз емес.
Қазақстанда соңғы жылдары сауда орталықтары туралы жиі айтылатын бір пікір бар. Жұрт бұрынғыдай адам көп емес, кей бутиктер жиі ауысады, жоғары қабаттарда жабық тұрған дүкендер бар, сондықтан сауда орталықтары босап барады дейді. Бір қарағанда, бұл шындыққа ұқсайды.
Шынында да, кей нысандарда дәліз сирек, жалға алушылар тұрақсыз, сатып алушы бұрынғыдай ұзақ жүрмейтіндей көрінеді. Бірақ бұл құбылысты бір ғана себеппен түсіндіру қиын. Сауда орталығының бос көрінуі нарық түгел құлдырады деген сөз емес. Бүгінгі жағдай әлдеқайда күрделі. Бір жағынан, электрондық сауда қарқынды өсіп жатыр. Екінші жағынан, Алматы мен Астанадағы сапалы ірі сауда-ойын-сауық орталықтарында бос орын әлі де аз. Демек, мәселе сауда орталықтарының бірден қажетсіз болып қалуында емес, тұтынушы мінезінің өзгеруінде және ескі сауда моделінің әлсіреуінде.
Алдымен жалпы сауда көлеміне қараған жөн. Ресми деректерге сүйенсек, Қазақстанда бөлшек сауда тоқырап қалған жоқ. 2025 жылғы қаңтар-қазан аралығында бөлшек сауда көлемі 20 трлн теңгеден асып, 2024 жылдың осы кезеңімен салыстырғанда 7,4 пайызға өскен. 2026 жылдың алғашқы айларында да сауда саласы өсім көрсетіп отыр. Бұл халық сатып алуды азайтты немесе тұтыну күрт төмендеді деген ойды жоққа шығарады. Адамдар тауар алуды тоқтатқан жоқ. Тек бұрынғыдай бәрін сауда орталығынан іздемейді. Сатып алу арнасы өзгерді, ал сол өзгеріс офлайн кеңістіктің көрінісіне әсер ете бастады. Бұл өзгерістің ең айқын белгісі электрондық коммерцияда байқалады. 2025 жылы Қазақстандағы бөлшек электрондық сауда көлемі 3,769 трлн теңгеге жетті. Бір жыл бұрын бұл көрсеткіш 3,156 трлн теңге болған. Электрондық сауданың жалпы бөлшек саудадағы үлесі 14,3 пайызға көтерілді. Оның ішінде маркетплейстердің орны тіпті күшейді. Бөлшек электрондық сауданың 86 пайызы маркетплейстер арқылы өткен. Қызмет көрсету сегментінде де осындай үрдіс бар. Электрондық қызмет көлемі 2,477 трлн теңгеге жетіп, оның 81,8 пайызы маркетплейстерге тиесілі болған. Бұл сандар бір нәрсені анық көрсетеді. Тұтынушының қалтасы жабылған жоқ, оның қолы телефонға көшті. Бұрын адам сауда орталығына ұсақ-түйек үшін де жиі баратын. Киім, балалар ойыншығы, телефонға арналған қап, үйге қажет шағын заттар, сыйлық, тұрмыстық бұйымдар сол жерде таңдалатын. Қазір осы тауарлардың едәуір бөлігін бірнеше минутта қосымша арқылы салыстырып, тапсырыс беруге болады. Баға көрінеді, пікір оқылады, жеткізу уақыты белгілі. Мұндай ыңғайлылық әсіресе орта баға сегментіндегі бутиктерге қатты әсер етеді. Клиент келмесе, дүкеннің күнделікті айналымы төмендейді. Ал жалдау ақысы, сатушының еңбекақысы, коммуналдық төлем, қойма және салық шығыны азаймайды. Осыдан кейін кей кәсіпкер дүкенін жабады, кішірек орынға көшеді немесе толық онлайнға өтеді. Сырт көзге бұл сауда орталығының босап бара жатқанындай көрінеді.
Алайда сапалы ірі орталықтар туралы бұлай кесіп айтуға болмайды. Қазақстанда барлық сауда орталығы бойынша бірыңғай ашық статистика жоқ. Бірақ нарықтық шолулар ірі қалалардағы жақсы нысандардың әлі де сұраныста екенін көрсетеді. Baker Tilly жариялаған 2024 жылғы бағалауда Алматы мен Астанадағы сапалы сауда-ойын-сауық орталықтарының толымдылығы 95 пайыздан жоғары екені айтылған. Алматыда бұл көрсеткіш 97,5 пайыз, Астанада 95,1 пайыз шамасында бағаланған. Бұл дерек маңызды. Демек, адамдар сауда орталықтарынан толық бас тартқан жоқ. Олар жақсы орналасқан, ішкі кеңістігі ыңғайлы, фудкорты, кинотеатры, балалар аймағы, тұрақ орны және танымал брендтері бар орталықтарға әлі де барады. Мәселе әр нысанның сапасында. Жаңа буындағы сауда-ойын-сауық орталығы мен ескі форматтағы сауда үйін бір өлшеммен бағалау дұрыс емес. Заманауи орталық адамға тек тауар ұсынбайды. Ол демалыс, кездесу, тамақтану, ойын-сауық, қызмет алу, баламен уақыт өткізу мүмкіндігін береді. Ал ескі нысандар көбіне қатар-қатар тұрған бутиктермен шектеледі. Мұндай жерде бір қабат әлсіресе, бүкіл ғимарат бос көрінеді. Әсіресе жоғары қабаттарда орналасқан шағын дүкендер трафиктен жиі ұтылады. > Quralay: Клиент бірінші қабатқа, супермаркетке немесе фудкортқа кіріп шығып, жоғарыға көтерілмеуі мүмкін. Сондықтан босап бара жатқандай әсер көбіне әлсіз тұжырымдамасы бар нысандардан байқалады.
Екінші маңызды себеп жалдау ақысына байланысты. Ресми индекстер дүкендерді жалға беру бағасының өскенін көрсетеді. 2026 жылғы қаңтарда дүкендерді жалға беру бағасының жылдық индексі 102,8 деңгейінде болды. Нарық шолуларында бұл өсім айқынырақ көрінеді. 2024 жылдың тоғыз айында Алматыдағы сапалы сауда орталықтарында орташа жалдау ақысы бір шаршы метрге 21 624 теңгеге жеткен. Бір жыл бұрын ол 19 505 теңге болған. Астанада да ұқсас жағдай байқалды. Онда орташа жалдау ақысы 21 306 теңгеге дейін өсіп, бір жыл бұрынғы 19 218 теңгеден жоғарылаған. Бұған операциялық шығын қосылады. Алматыда ол бір шаршы метрге 3 473 теңге, Астанада 2 350 теңге шамасында бағаланған.
Бутик иесі үшін бұл үлкен салмақ. Егер сатылым тұрақты өсіп отырса, жалдау ақысын көтеруге төзуге болады. Бірақ клиенттің бір бөлігі онлайнға кетіп, айналым баяуласа, шығынды жабу қиындайды. Әсіресе киім, аяқ киім, аксессуар, тұрмыстық ұсақ тауар сататын кәсіпкерлер үшін жағдай күрделі. Олар маркетплейспен баға бойынша бәсекелеседі, ал офлайн шығыны әлдеқайда көп. Сондықтан дүкендердің жиі ауысуы немесе бос орындардың пайда болуы тұтынушының мүлде жоғалып кеткенінен емес, жалға алушының табысы мен шығыны арасындағы тепе-теңдіктің бұзылғанынан болуы мүмкін.
Үшінші фактор нарыққа жаңа сауда алаңдарының көп қосылуымен байланысты. AIFC пен Colliers қатысқан коммерциялық жылжымайтын мүлік шолуында 2023 жылы Қазақстанда 28 сауда және ойын-сауық орталығы пайдалануға беріліп, олардың жалпы ауданы 174 001 шаршы метр болғаны көрсетілген. Бұл 2022 жылмен салыстырғанда шамамен 60 пайызға көп. Baker Tilly шолуында да 2022 жылы 109 мың шаршы метр, 2023 жылы 174 мың шаршы метр жаңа сауда-ойын-сауық алаңы іске қосылғаны айтылған. Яғни нарыққа қосымша орын көп келді. Ал тұтынушы саны мен табыс деңгейі дәл сол қарқынмен өспесе, адамдар бірнеше орталыққа бөлінеді. Бір нысандағы трафик екіншісіне ауысады. Соның салдарынан кей орталық бұрынғыдан сирек көрінеді. Төртінші себеп сауда орталығының ішкі құрылымында жатыр. Көп нысанда табыстың негізгі бөлігін супермаркет, фудкорт, кинотеатр және ойын-сауық аймағы әкеледі. Ал тек ұсақ бутиктерге сүйенген қабаттар әлсіздеу болады. Бүгінгі сатып алушы зат сатып алу үшін ғана емес, уақыт өткізу үшін келеді. Ол баласын ойын алаңына апарғысы келеді, достарымен тамақтанғысы келеді, кино көргісі келеді, бір жерде бірнеше шаруасын бітіргісі келеді. Сондықтан фудкорт, қызмет көрсету, фитнес, емхана, коворкинг, білім беру немесе балаларға арналған кеңістігі жоқ орталықтардың бәсекеге қабілеті төмендейді. Әлемдік тренд те осы бағытта. Сауда орталығы таза сауда алаңынан аралас қызмет көрсететін қалалық кеңістікке айналып барады.
Тағы бір назар аударатын жайт, сауда орталығы үшін келуші саны ғана емес, сол келушінің сатып алу ниеті де маңызды. Бұрын адам орталыққа келіп, бірнеше дүкенді аралап, кездейсоқ зат алуы мүмкін еді. Қазір ол нақты тауарды алдын ала интернеттен қарап, бағасын салыстырып келеді. Сондықтан трафик бар жерде де сауда бұрынғыдай оңай жүрмеуі мүмкін.
Осы көріністі бір қосымша дерек те толықтырады. Baker Tilly шолуы бойынша сауда орталықтары мен моллдар көрсеткен қызмет көлемі 2022 жылы 409 млрд теңгеге жетіп, ең жоғары деңгейге шыққан. Ал 2024 жылдың алғашқы жартысында бұл көрсеткіш 64 млрд теңге болып, 2023 жылдың осы кезеңіндегі 135,5 млрд теңгеден едәуір төмендеген. Бұл деректі бірден дағдарыс деп қабылдау дұрыс болмауы мүмкін, өйткені әдіснама, нарық құрамы немесе есептеу тәсілі өзгеруі ықтимал. Бірақ ол сауда орталықтарының ішіндегі белсенділік біркелкі емес екенін аңғартады. Сапалы орын толы көрінгенімен, әр дүкен бірдей табыс тауып отырған жоқ. Онлайн сауданың өсуі бұл өзгерісті одан әрі қиындатады. Маркетплейстер күшейген сайын қойма және логистика нарығы да дамып келеді. 2023 жылы Ozon-ның Астанадағы 38 мың шаршы метрлік фулфилмент орталығы, Алматыдағы Spark кешені сияқты жобалар іске қосылғаны айтылды.