Керісінше, ипотека қымбат, бастапқы жарна жинау қиын, табыс пен баға арасындағы алшақтық үлкен.
Қазақстанда тұрғын үй нарығы құлады деуге негіз жоқ. Бірақ сату қарқыны баяулағаны анық. Мұны риэлторлардың сөзі немесе әлеуметтік желідегі пікір ғана емес, ресми статистика да көрсетіп отыр. 2026 жылғы мамырда ел бойынша тұрғын үйді сатып алу-сату бойынша 30 420 мәміле тіркелді. Бұл 2025 жылғы мамырмен салыстырғанда 10,5 пайызға аз. Қаңтар-мамыр аралығындағы жиынтық көрсеткіш те өткен жылдың осы кезеңінен 5,8 пайыз төмен болды. Демек, бұл бір айдағы кездейсоқ құбылыс емес, нарықтың белгілі бір деңгейде салқындай бастағанын білдіреді. Сонымен бірге жағдайды тым қиын деу де дұрыс емес.
Маусымда мәміле саны қайта өсіп, 39 053-ке жетті. Бұл мамырмен салыстырғанда 28,4 пайызға көп. Яғни сатып алушы нарықтан толық кеткен жоқ. Тек бұрынғыдай асығыс шешім қабылдамайды. Үй алатын адам қазір бағасын да, ипотеканың ай сайынғы төлемін де, ертеңгі табысын да қайта-қайта есептейді. Нарықтағы басты өзгеріс осы. Бұрын сұраныс қызу болса, қазір сұраныс сақталғанымен, мәмілеге айналуы қиындады. Сатылым неге бәсеңдеді дегенде ең алдымен ипотекаға тоқталу керек. Қазақстанда тұрғын үй сатып алудың негізгі жолдарының бірі несие екені белгілі. Ал несие қымбаттаса немесе банктер қатаң қараса, нарық бірден баяулайды.
Ұлттық Банктің 2026 жылғы бірінші тоқсан бойынша банктер арасында жүргізген сауалнамасында ипотекаға сұраныстың төмендегені ашық айтылды. Бір тоқсан ішінде ипотекалық өтінімдер саны 21 пайызға азайып, 191 мың болған. Бұл аз көрсеткіш емес. Ең маңыздысы, ипотеканың мақұлдану деңгейі небәрі 23 пайыз шамасында қалған. Бұл нені білдіреді. Үй алғысы келетін адамның бәрі несие ала алмай отыр. Бірінің табысы жетпейді, бірінің бастапқы жарнасы аз, енді бірінің бұрынғы қарызы бар. Кей отбасылар банк талабынан өтпейді, кейбірі өтсе де ай сайынғы төлемнен қорқады. Сондықтан нарықта сұраныс бар, бірақ ол толыққанды сатып алуға айналмайды.
Қарапайым тілмен айтқанда, адам үй көріп жүр, бағасын сұрайды, ипотека калькуляторын есептейді, бірақ соңғы шешімге келгенде тоқтап қалады. Мұның артында ақшаның жалпы қымбаттауы тұр. 2026 жылдың алғашқы айларында Ұлттық Банктің базалық мөлшерлемесі 18 пайыз деңгейінде сақталды. Тек 5 маусымдағы шешімнен кейін ол 17 пайызға төмендеді. Бірақ 17 пайыздың өзі арзан ақша емес. Базалық мөлшерлеме жоғары болған сайын банктер де ипотеканы төмен пайызбен бере алмайды. Себебі олар үшін де қаржының құны қымбат. Мұндай жағдайда сатып алушыға үйдің бағасы ғана емес, сол үйді алуға қажет несиенің құны да ауыр тиеді. Мысалы, пәтердің бағасы өзгермей тұр делік. Бірақ ипотека пайызы жоғары болса, ай сайынғы төлем өседі. Ал төлем өскен сайын сатып алушының мүмкіндігі тарылады. Бұрын 30 миллион теңгелік пәтерге шамасы жеткен отбасы енді сол пәтерге несие ала алмауы мүмкін. Өйткені банк оның табысын ай сайынғы төлемге шақтап есептейді. Осылайша нарықтағы басты кедергі кейде үй бағасының өзінде емес, сол бағаға жетудің қаржылық шартында жатады.
Екінші себеп бұрынғыдай күшті ынталандырушы тетіктердің әлсіреуіне байланысты. 2021-2023 жылдары тұрғын үй нарығын зейнетақы жинағының артық бөлігін пайдалану мүмкіндігі қатты қыздырды. Көп адам сол қаражатты бастапқы жарнаға, ипотеканы жабуға немесе жаңа үй алуға жұмсады. Бұл нарыққа үлкен көлемде қосымша ақша әкелді. Қазір сол әсер бәсеңдеді. БЖЗҚ деректеріне сүйенсек, 2025 жылы тұрғын үй жағдайын жақсарту мен емделуге арналған біржолғы зейнетақы төлемдері 1,254 трлн теңге болған. Ал 2026 жылдың басынан 28 мамырға дейін мұндай төлемдер 205,62 млрд теңге деңгейінде қалды. Бұл тұрғын үй нарығына бұрынғыдай ірі ақша легі келмей жатқанын көрсетеді. Мемлекеттік ипотекалық бағдарламалардың да әсері өзгерді. 7-20-25 бағдарламасы әлі бар, бірақ ол нарықты бұрынғыдай жаңадан қозғайтын құрал емес. Ұлттық Банктің дерегі бойынша 2026 жылғы 26 ақпанға дейін бағдарлама аясында 83 978 қарыз беріліп, жалпы сомасы 1,19 трлн теңгеге жеткен. Бұл үлкен көлем. Бірақ бағдарлама бірнеше жылдан бері жұмыс істеп келеді, сондықтан оның бастапқыдағы серпіні әлсіреген.
Қазір ол белгілі бір топқа мүмкіндік беретін арна ретінде сақталып отыр, алайда бүкіл нарықты алға сүйрейтін күшке айналып отырған жоқ. Үшінші себеп құрылыс пен ұсыныс жағында жатыр. Бір қызығы, сатылым азайғанымен, пайдалануға берілген тұрғын үй көлемі қысқарған жоқ. 2026 жылдың қаңтар-маусымында Қазақстанда 8,47 млн шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілді. Бұл өткен жылдың осы кезеңімен салыстырғанда 6,7 пайызға көп. Оның ішінде көппәтерлі үйлердің көлемі 13,2 пайызға артқан. Бір қарағанда, ұсыныс көбейсе, баға төмендеуі керек сияқты. Бірақ нарықта бәрі бұлай қарапайым жүрмейді. Құрылыс құны да өсіп отыр. Сол кезеңде тұрғын үй құрылысының бір шаршы метрінің орташа нақты құны 4,1 пайызға көтерілген. Құрылыс материалдары, жұмыс күші, жер, инженерлік инфрақұрылым, несие және әкімшілік шығын девелопердің бағасына әсер етеді. Сондықтан құрылыс компаниялары сатылым баяуласа да, бағаны бірден түсіре алмайды. Олар көбіне тікелей арзандатудан гөрі, бөліп төлеу, жөндеуді қосу, бастапқы жарнаны азайту, акция немесе жеңілдік ұсыну сияқты жанама жолдарға барады.
Сырттай қарағанда баға қатты түспегендей көрінеді, бірақ сатушының икемі артқанын байқауға болады. Тұрғын үй құрылысына салынған инвестиция да жоғары деңгейде қалып отыр. 2026 жылдың қаңтар-маусымында бұл салаға 1,665 трлн теңге бағытталды. Мұндай жағдайда құрылыс нарығы тоқтап қалды деуге келмейді. Керісінше, жаңа үйлер салынып жатыр. Бірақ сатып алушының қаржылық мүмкіндігі сол қарқынға ілесе алмай отыр. Ұсыныс бар, сұраныс бар, алайда екеуінің ортасында қымбат ипотека мен табыс деңгейі тұр. Нарықтың салқындауы барлық өңірге бірдей әсер етіп отырған жоқ.
Маусымдағы мәмілелер бойынша Алматы мен Астана көш басында қалды. Алматыда 6 841, Астанада 6 436 мәміле тіркелген. Елдегі барлық мәміленің шамамен үштен бірі осы екі мегаполисте жасалды. Бұл үлкен қалалардағы тұрғын үй әлі де өтімді екенін көрсетеді. Себебі жұмыс орны, оқу, медицина, қызмет көрсету, көші-қон және инвестициялық сұраныс алдымен осы қалаларға шоғырланады. Ал өңірлердегі жағдай әртүрлі. Бір жерде нарық баяуласа, екінші жерде белгілі бір пәтер түріне сұраныс сақталуы мүмкін. Мысалы, ықшам бір және екі бөлмелі пәтерлер өтімді болып қала береді. Өйткені оларды жас отбасылар, студенттердің ата-аналары, жалға беру үшін алатындар көбірек қарайды. Ал ауданы үлкен, бағасы жоғары пәтерлерді сату қиындауы мүмкін. Сатып алушы қазір кеңдікке емес, ай сайынғы төлемнің қолайлылығына көбірек қарайды. Сондықтан нарықтағы сұраныс жоғалып кеткен жоқ, ол үнемдірек әрі есепке құрылған бағытқа ауысты. Баға мәселесінде де біржақты қорытынды жасау қиын. Көпшілік «сатылым азайса, баға түсуі керек» деп ойлайды. Бірақ Қазақстанда бағаның күрт құлдырамауының бірнеше себебі бар.
Құрылыс құны өсіп отыр. Девелоперлердің шығыны жоғары. Инвестиция көлемі әлі де үлкен. Ірі қалаларда жер мен инфрақұрылым қымбат. Бұған қоса халықтың бір бөлігі баспананы инфляциядан қорғану құралы ретінде көреді. Ақшасын депозитте немесе валютада ұстамай, жылжымайтын мүлікке салғысы келетіндер әлі бар. Осы факторлар бағаның тез түсуіне жол бермей тұр. Дегенмен нарықтағы көңіл күй өзгерді. Бұрын сатып алушы «қазір алмасам, ертең қымбаттап кетеді» деген қысыммен әрекет ететін. Қазір ондай асығыстық азайды. Адамдар салыстырады, саудаласады, бірнеше нұсқаны қарайды, ипотеканың әр бағдарламасын есептейді. Сатушы да бұрынғыдай қатаң позицияда тұра алмайды. Егер пәтер ұзақ өтпесе, жеңілдік жасауға, жөндеуін қалдыруға, жиһазын қосуға немесе төлем шартын жеңілдетуге дайын болады. Бұл нарықтың сатып алушыға біршама ыңғайлана бастағанын білдіреді. Осындай бәсеңдеуді міндетті түрде жаман белгі деп қабылдау да дұрыс емес. 2021-2022 жылдары Қазақстанның тұрғын үй нарығы тым қызды. Зейнетақы ақшасы, жеңілдетілген ипотека, инфляциядан қорғану ниеті және урбанизация қатар әсер етіп, бағаны жоғары итерді. Қазіргі салқындау сол қызудың қайтуы болуы мүмкін. Нарық біртіндеп эмоциядан есепке, асығыстықтан таңдауға, жаппай сұраныстан нақты төлем қабілетіне қарай ауысып келеді. Әрине, бұл қарапайым отбасы үшін үй алу оңайлады деген сөз емес.
Керісінше, ипотека қымбат, бастапқы жарна жинау қиын, табыс пен баға арасындағы алшақтық үлкен. Бірақ нарықтағы бәсеңдеу сатып алушыға аз да болса уақыт береді. Бұрын жақсы нұсқа тез өтіп кетсе, қазір кей пәтер ұзақтау тұруы мүмкін. Бұл келіссөз жүргізуге, бағасын түсіруге немесе жақсы шарт сұрауға мүмкіндік береді. Қорытындылай келе, Қазақстандағы тұрғын үй сатылымының төмендеуіне төрт негізгі себеп әсер етіп отыр. Біріншісі, қымбат ақша мен жоғары ипотекалық мөлшерлеме. Екіншісі, банктердің қарыз алушыға қатаң қарауы және ипотеканың мақұлдану деңгейінің төмен болуы. Үшіншісі, зейнетақы жинағы мен жеңілдетілген бағдарламалар арқылы туған бұрынғы қосымша сұраныстың әлсіреуі. Төртіншісі, құрылыс көлемі өссе де, құрылыс құнының төмендемеуі. Осы факторлар бірігіп, нарықты бұрынғы қызу қалпынан баяуырақ, есепке құрылған кезеңге алып келді. Бүгінгі тұрғын үй нарығын «құлдырады» деп емес, «сүзгіден өтіп жатыр» деп сипаттаған дұрыс. Сатып алушы енді асықпайды, банк тәуекелді мұқият қарайды, құрылыс компаниясы икемді шарт ұсынуға мәжбүр болады. Мұндай кезеңде нарықтағы әлсіз жобалар мен тым қымбат ұсыныстар сұраныстан айырылады, ал дұрыс орналасқан, бағасы ақылға қонымды, құжаты таза, ипотекаға қолайлы баспана өтімділігін сақтайды. Қазақстанда үйге деген қажеттілік азайған жоқ. Тек сол қажеттілікті нақты сатып алуға айналдыратын қаржылық мүмкіндік тарылды.