Алты ай күту жойылды, бірақ 50 пайыз жарна қалды: жаңа ипотека кімге тиімді?

15 қазаннан бастап банк шотында пәтер құнының 50 пайызы бар клиент аралық қарызды бірден ала алады. Бұған дейін бұл қаражат депозитте кемінде алты ай жатып, бағалау көрсеткіші бес балға жетуі керек еді. Енді күту мерзімі алынып тасталды, бірақ негізгі талап - баспана бағасының жартысын алдын ала жинау - өзгерген жоқ.

Жаңалық сырттай қарағанда ипотеканы қолжетімді еткендей көрінеді. Алайда мұнда екі түрлі мәселе араласып тұр. Біріншісі - несиені рәсімдеуге кететін уақыт. Екіншісі - адамның бастапқы жарнаны жинай алу мүмкіндігі. Банк бірінші мәселені жеңілдетті, ал көпшілік үшін ең ауыр талап сол күйінде қалды.

Мысалы, бағасы 30 млн теңге болатын пәтерді алу үшін клиенттің шотында 15 млн теңге болуы керек. 40 млн теңгелік баспанаға 20 млн теңге жинау қажет. Мұндай қаражаты бар адам үшін алты ай күтпеу шынымен ыңғайлы. Бірақ баспанаға аса мұқтаж, жинағы аз отбасы үшін жаңа тетік ештеңені өзгертпейді.

Сондықтан бұл бағдарламаны жаппай ипотекалық жеңілдік деп көрсету дұрыс емес. Ол бастапқы жарнасы дайын, табысы тұрақты және жаңа үйден пәтер алуға шешім қабылдаған шағын топқа арналған. Яғни банк тұрғын үйге қолы жетпей жүргендердің қатарын қысқартудан гөрі, сатып алуға ақшасы бар клиенттің мәмілесін жылдамдатып отыр.

Тағы бір маңызды шектеу бар. Жаңа мүмкіндік кез келген пәтерге берілмейді. Клиент тек банкпен келісім жасаған құрылыс компанияларының жаңа үйлерінен баспана таңдауға тиіс. Қайталама нарықтағы пәтерлер бағдарламаға кірмейді. Демек, клиентке күту мерзімі бойынша еркіндік берілгенімен, пәтер таңдау мүмкіндігі тарылып отыр.

Алғашқы кезеңде төрт қаладағы 600 пәтер ұсынылатыны айтылды. Бұл бүкіл елдегі тұрғын үй нарығымен салыстырғанда өте аз көлем. Кейін серіктестер саны артуы мүмкін, бірақ бағдарламаның алғашқы құрылымы оның негізгі мақсатын аңғартады: жиналған ақшасы бар сатып алушыны нақты құрылыс нысандарына бағыттау.

Осы жерде банк пен құрылыс компаниясының мүддесі тоғысады. Банк дайын клиентке несие береді, құрылыс компаниясы пәтерін тезірек сатады. Ал клиент алты ай уақыт үнемдейді. Үш тарап та белгілі бір пайда алады. Бірақ мәміледегі ең үлкен қаржылық тәуекел бәрібір пәтер сатып алушыда қалады.

Жаңа тетік бойынша аралық қарыздың бастапқы мөлшерлемесі жылына 8,5 пайыз. Жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі 9 пайыздан 9,6 пайызға дейін жетеді. Кейін жинақ пен бағалау көрсеткіші талапқа сай болғанда мөлшерлеме 3,5-5 пайызға дейін төмендеуі мүмкін. Клиент үшін негізгі сұрақ - төмен мөлшерлемеге нақты қашан және қандай шартпен өтетіні.

Банктің жарнамасында төмендейтін мөлшерлеме алдыңғы қатарға шығарылуы мүмкін. Бірақ қарыз алушы алғашқы кезеңде қанша төлейтінін, аралық несиенің қанша уақытқа созылатынын және сол аралықта артық төлемнің көлемі қандай болатынын алдын ала есептеуі керек. Төмен пайыз кейін басталатын болса, алғашқы кезеңдегі шығынды елемеуге болмайды.

Бағдарламаның тағы бір талабы бойынша клиент алдымен құрылыс компаниясынан пәтер таңдап, оны брондауға тиіс. Содан кейін компания берген хатпен банкке өтінім береді. Бұл тәртіп клиентті банк шешімін алмай тұрып нақты нысанға психологиялық тұрғыдан байлап қоюы мүмкін. Адам пәтерді таңдап, брондап қойғаннан кейін баға мен шартты салқынқанды салыстыру қиындайды.

Нағыз таңдау бірнеше ұсынысты еркін салыстырғанда пайда болады. Ал банк несиесі тек серіктес компаниялардың пәтерлеріне берілсе, сатып алушы нарықтағы барлық баламаны көрмейді. Бағдарламадағы пәтердің бағасы дәл сондай аудандағы, сондай сападағы басқа үйден қымбат болуы ықтимал. Алты ай үнемдеген клиент сол жеңілдіктің құнын пәтер бағасы арқылы артық төлеп кетпеуі керек.

Сондықтан банк серіктес нысандардың тізімін жариялаумен шектелмеуі тиіс. Әр пәтердің шаршы метр бағасы, сол аудандағы орташа нарықтық баға, құрылыс мерзімі, пайдалануға берілу жағдайы және ықтимал қосымша төлемдер ашық көрсетілгені дұрыс. Сонда ғана клиент банк пен құрылыс компаниясының ортақ ұсынысын шынайы бағалай алады.

Сарапшылар жаңа тетіктің тұрғын үй нарығына әсері шектеулі болатынын айтады. Қазақстанда ипотека арқылы жасалатын мәмілелер барлық тұрғын үй саудасының шамамен 28 пайызын құрайды. Ал 50 пайыз бастапқы жарнасы бар клиенттер осы топтың аз бөлігін ғана қамтиды. Бағалау бойынша жаңа мүмкіндік жалпы мәмілелердің небәрі 1-1,5 пайызына ықпал етуі мүмкін.

Бұл көрсеткіш бағдарламаның атауы мен нақты ауқымының арасындағы айырманы көрсетеді. Ақпараттық тұрғыдан алты айлық талаптың алынып тасталуы үлкен жаңалық болып көрінеді. Іс жүзінде оны елдегі әр жүз тұрғын үй мәмілесінің біреуіне ғана әсер ететін тар өнім деуге болады.

Бағдарламаның дәл қазір енгізілуі де назар аудартады. Қыркүйекте тұрғын үйге сұраныс тамызбен салыстырғанда 13 пайызға төмендеген. Нарық баяулаған кезде құрылыс компанияларына дайын сатып алушы қажет. Ал шотында пәтер құнының жартысы бар клиент - құрылыс бизнесі үшін ең сенімді аудитория.

Демек, жаңа тетік тек азаматтың уақытын қысқартатын банк өнімі емес. Ол жаңа үйлердегі сатылымды қолдауға арналған құрал ретінде де жұмыс істейді. Мұны жасырудың қажеті жоқ. Мәселе - банк бағдарламаны кімнің мәселесін шешу үшін ұсынып отырғанын ашық айтуы керек.

Егер мақсат тұрғын үйді қолжетімді ету болса, 50 пайыздық талап негізгі кедергі болып қала береді. Көп отбасы үшін алты ай күту емес, дәл осы соманы жинау қиын. Жалақының едәуір бөлігі жалдау ақысына, азық-түлікке және күнделікті шығынға кететін жағдайда 15-20 млн теңге жинау бірнеше жылға созылады.

Ал егер мақсат дайын клиенттің мәмілесін жылдамдату болса, онда өнімді ипотекалық қолжетімділіктің кеңеюі ретінде емес, белгілі бір сатып алушыларға арналған жедел рәсімдеу тетігі деп атаған дұрыс. Қаржы өніміне берілетін атау мен жарнама адамның күтуіне әсер етеді. Банк осы жерде барынша нақты сөйлеуге міндетті.

Банктің жыл сайын шамамен 120-130 мың жаңа қарыз алушыға қызмет көрсететін мүмкіндігі бар екені айтылады. Қаржыландыру көлемі шектеулі болса, жаңа тетік несие санын күрт көбейтпейді. Ол тек кезектегі клиенттердің бір бөлігін серіктес құрылыс нысандарына жылдамырақ өткізеді. Бұл банктің операциялық ыңғайлылығын арттыруы мүмкін, бірақ тұрғын үй тапшылығын шешпейді.

Клиент үшін ең қауіпті тұс - жылдамдықты тиімділікпен шатастыру. Пәтерді тез алу әрдайым арзан алу деген сөз емес. Алты ай күтпеу үшін нарықтан қымбат пәтер таңдалса немесе өтімділігі төмен нысан сатып алынса, уақыттан ұтқан адам ақшадан ұтылуы мүмкін.

Банк мұндай тәуекелді клиенттің өзіне ысырып қоймауы керек. Серіктес компанияларды іріктеу өлшемдері, пәтер бағасының негізділігі және құрылыс нысанының сапасы жөніндегі ақпарат ашық болуы тиіс. Егер банк белгілі бір құрылыс компаниясына клиент әкелсе, ұсынылған нысанның сенімділігіне қатысты жауапкершіліктен де шет қалмауы керек.

Баспана алғысы келетін адамға ең алдымен жарнамалық уәде емес, толық есеп қажет. Ол 8,5 пайыздық кезеңде қанша төлейтінін, мөлшерлеме қай уақытта төмендейтінін, жалпы артық төлемді және сол пәтердің нарықтағы баламалардан қаншалықты қымбат не арзан екенін білуге тиіс. Бұл мәліметтер несие рәсімделер алдында бір бетте, қарапайым тілмен көрсетілгені жөн.

Алты айлық күтудің жойылуы жиналған ақшасы бар азаматқа қолайлы. Мұны жоққа шығаруға болмайды. Бірақ 50 пайыздық жарна сақталып, таңдау тек серіктес құрылыс компанияларымен шектелген кезде, жаңа тетікті бүкіл халыққа жасалған ипотекалық жеңілдік деу артық.

Негізгі сұрақ қарапайым: банк тұрғынға баспана таңдауға көмектесіп отыр ма, әлде дайын ақшасы бар клиентті нақты құрылыс компанияларына бағыттап отыр ма? Бұл сұраққа мөлшерлеме емес, бағдарламаның ашықтығы, пәтер бағасының әділдігі және клиентке берілген нақты таңдау жауап береді.