Нарықтың тоқтап қалғандай көрінуінің басты себептерінің бірі баға мен халық табысының арасындағы алшақтықтың ұлғаюы
Нарық шын мәнінде тоқтап қалған жоқ, бірақ қоғамда дәл сондай әсер қалыптасты. Адамдарға нарық жүрмей тұрғандай көрінеді, дегенмен бұл құбылыстың бір ғана себебі жоқ. 2025 жылдың соңында мәмілелер саны әдеттегіден артық өсіп, сұраныс бір кезеңге жиналып қалды. Ал 2026 жылдың басында сол белсенділік бәсеңдеп, сұраныс әлсірей бастады. Баға өсуді жалғастырды, бірақ халықтың төлем мүмкіндігі дәл сол қарқынмен көтерілмеді. Сатушы мен сатып алушы арасындағы негізгі қайшылық осы жерден туындайды. Бір тарап әлі де 2025 жылғы жоғары сұранысқа сүйеніп, бағасын ұстап қалғысы келеді, ал екінші тарап 2026 жылғы жоғары пайыздық мөлшерлеме мен қымбат ипотеканың нақты жағдайына бейімделіп отыр. Осындай айырмашылықтың нәтижесінде нарық мүлде жүрмейді деген эмоциялық пікір тарады. Шын мәнінде мәмілелер бар, бірақ олардың саны азайған, шешім қабылдау уақыты ұзарған және келіссөз процесі күрделене түскен.
Енді нақты деректерге назар аударайық. Ресми статистика бойынша 2025 жылы Қазақстанда 448 571 тұрғын үй мәмілесі тіркелген. Бұл 2024 жылмен салыстырғанда 3,6 пайызға артық. Бірақ бұл көрсеткішті толық түсіну үшін оның ішкі құрылымына қарау қажет. 2025 жылдың желтоқсанында бір айдың ішінде 53 128 мәміле жасалған. Яғни жылдық көлемнің шамамен тоғыздан бір бөлігі бір ғана айға тиесілі болды. Сарапшылар бұл жағдайды нарықтың табиғи өсуімен емес, керісінше адамдардың алдын ала шешім қабылдауымен байланыстырады. Салыққа қатысты өзгерістер, валюта бағамының тұрақсыздығы және заңнамадағы белгісіздік көптеген сатып алушыны мәмілені кейінге қалдырмай, дәл сол кезеңде жасауға итермеледі.
Баға динамикасы бұл үрдістен мүлде бөлек жүріп жатыр. Тұрғын үй бағасы төмендеген жоқ. Керісінше, өсу жалғасуда. Ресми деректерге сүйенсек, жаңа тұрғын үйдің орташа бағасы 2019 жылы 293 518 теңге болған. 2022 жылдың соңында бұл көрсеткіш 437 459 теңгеге жеткен. 2024 жылдың соңында 500 198 теңге болған, ал 2026 жылдың наурызында 612 315 теңгеге дейін көтерілді. Қайталама нарықта да дәл осындай өсім байқалады. 2019 жылы 200 379 теңге болған баға 2022 жылдың соңында шамамен 482 197 теңгеге дейін өсті. 2024 жылы 516 203 теңге болды, ал 2026 жылдың наурызында 624 495 теңгеге жетті.
Нарықтың тоқтап қалғандай көрінуінің басты себептерінің бірі баға мен халық табысының арасындағы алшақтықтың ұлғаюы. 2026 жылғы 24 сәуірде Ұлттық банк базалық мөлшерлемені 18,0 пайыз деңгейінде қалдырды, ал наурыз айындағы жылдық инфляция 11,0 пайыз болды. Мұндай жағдайда ипотеканың арзандауы мүмкін емес. Ақша нарығы әлі де қатаң, несие алу шарттары жеңілдеген жоқ.
Ұлттық банктің ақша-кредит саясатына қатысты есебінде де ипотекалық мөлшерлемелер айтарлықтай төмендемегені, ал жалпы несие беру талаптары бұрынғыдай қатаң күйінде қалғаны көрсетілген. Бұл жағдай нарықтағы бұрынғы түсінікті өзгертті. Бұрын пәтерді қаражаты бар кез келген адам ала алады деген ұғым болса, қазір талап күшейді. Енді тек тұрақты ресми табысы бар, бастапқы жарнасы жеткілікті және ай сайынғы несиені көтере алатын адамдар ғана ипотека ала алады.
Яғни мәселе сатып алушы мүлде жоқ дегенде емес. Сатып алушылар бар, бірақ олардың бәрі бірдей нарыққа кіре алмайды. Нәтижесінде жалпы сұраныс емес, нақты сатып ала алатын адамдардың саны азайып отыр.
Екінші маңызды себеп сұраныстың құрылымының өзгеруінде жатыр. Сарапшы Виктор Микрюковтың пікірінше, соңғы жылдары құрылыс материалдарының қымбаттауы, құрылысшылар жалақысының өсуі және саланың импортқа шамамен 60 пайызға тәуелді болуы бағаға тікелей әсер етті. Оған қоса, ірі қалаларда жер тапшылығы жаңа жобалардың санын шектеп отыр. Осындай жағдайда сатып алушылардың мінез-құлқы да өзгерді. Бұрын сұраныс қымбат және кең пәтерлерге бағытталса, қазір адамдар көбіне шағын, қолжетімді эконом және комфорт санатындағы үйлерді таңдауға көшті. Бұл өте маңызды белгі. Яғни нарықта сұраныс жоғалып кеткен жоқ, ол тек арзанырақ сегментке ығысты. Нәтижесінде қымбат пәтерлер ұсынысы сақталып тұр, бірақ оларды сатып алатын адамдар саны азайып барады. Сол себепті сырттай қарағанда пәтер көп, бірақ сатылым жоқ сияқты әсер қалыптасады.
Үшінші себеп құрылыс компанияларының өз стратегиясымен байланысты. Қазіргі таңда құрылыс компаниялары тек үй салып қана қоймай, оны сатудың түрлі жолдарын іздей бастады. Сарапшылардың айтуынша, олар шағын пәтерлерге көбірек көңіл бөліп, бөліп төлеу, ерте бронь, банктермен бірлескен арнайы бағдарламалар сияқты икемді ұсыныстарды көбейтуде. Бұл жағдайдың өзі нарықтағы бәсекенің күшейгенін көрсетеді. Бұрынғыдай пәтерді жарияласаң, ол бірден сатылып кететін кезең артта қалды. Енді әрбір сатып алушы үшін нақты күрес жүріп жатыр. Құрылыс компаниялары тек тұрғын үй емес, сонымен қатар қаржылық мүмкіндіктерді де бірге ұсынуға мәжбүр. Бұл да нарықтың баяулауының бір белгісі. Қозғалыс бар, бірақ сатушылар бұрынғыдай басым жағдайда емес.
Төртінші себеп аймақтар арасындағы айырмашылықта. Жалпы ел бойынша орташа көрсеткішке қарасақ, жағдай біркелкі сияқты көрінеді. Бірақ шын мәнінде әр қаладағы нарық әртүрлі дамып жатыр. Мысалы, 2024 жылдың соңында жаңа тұрғын үйдің орташа бағасы Астанада 595 466 теңге болса, Алматыда 582 512 теңге, ал Шымкентте 444 090 теңге болды. Ал 2026 жылдың наурызында бұл көрсеткіштер тиісінше 731 990, 722 400 және 535 036 теңгеге жетті. Яғни ірі қалаларда баға әлдеқайда жылдам өсіп жатыр. Мұнда халықтың көшуі, жұмыс орындарының шоғырлануы, инфрақұрылымның дамуы және мемлекеттік бағдарламалардың ықпалы күшті. Ал өңірлерде жағдай басқаша. Табыс деңгейі төменірек, ипотека алу мүмкіндігі шектеулі болғандықтан, сатылым баяу жүреді.
Сондықтан бүкіл ел бойынша нарық тоқтап қалды деп біржақты айту дұрыс емес. Нақтырақ айтқанда, мегаполистерде сұраныс сақталғанымен, ол іріктелген әрі қымбат сегментке ауысқан. Ал өңірлерде нарық баяулап, қозғалыс әлсіреген.
Ұсыныс жағында да біркелкі емес, қарама қайшы жағдай қалыптасқан. Ресми аймақтық статистикаға қарасақ, 2026 жылдың бірінші тоқсанында Астанада пайдалануға берілген баспана көлемі 1 083,5 мың шаршы метрге жетіп, өткен жылмен салыстырғанда 1,6 пайызға өскен. Бұл елордада құрылыс қарқыны жоғары екенін көрсетеді. Бірақ барлық өңірде жағдай дәл осындай емес. Мысалы, Солтүстік Қазақстан облысында осы кезеңде небәрі 31,3 мың шаршы метр тұрғын үй берілген, ал Қостанай облысында 126,3 мың шаршы метр болған. Яғни ел ішінде ұсыныс көлемі біркелкі емес.
Осыдан маңызды қорытынды шығады. Қай жерде құрылыс көп болса, сол жерде пәтер қолжетімді деген түсінік әрдайым дұрыс емес. Астанада жаңа үйлер көп салынып жатыр, бірақ олардың бағасы жоғары болғандықтан, бәріне бірдей қолжетімді емес. Көлем мен қолжетімділік екі түрлі ұғым. Құрылыс тоқтаған жоқ, керісінше жалғасып жатыр. Бірақ сатып алушылардың табысы сол қарқынмен өсіп үлгермеген жағдайда, нарық сырттай тоқтап қалғандай көрінеді.
Нарыққа салық пен валютаға байланысты күтулер де әсер етті. 2025 жылдың соңында құрылыс компаниялары арасында қосылған құн салығы мен жаңа салық режиміне қатысты белгісіздік күшейді. Ал қарапайым сатып алушылар арасында доллар бағамының өсуінен қорқу пайда болды. Осындай жағдайда адамдардың мінез құлқы өзгеріп, кейбіреулер шешімді тездетсе, енді біреулер керісінше күту позициясына өтті.
Сарапшы Нина Лукьяненко маңызды бір жайтты атап өткен. Оның айтуынша, нарықтағы бағаның өсуінің бір бөлігі нақты мәміле бағасы емес, тек хабарландыруларда көрсетілген сатушылардың қалаған бағасы. Бұл өте маңызды айырмашылық. Өйткені көп жағдайда адамдар нақты сатылған бағаға емес, жарияланған бағаға қарап қорытынды жасайды.
Нарықтағы психология да үлкен рөл атқарады. Кейде адамдар статистикаға емес, өзара пікір мен күтуге сүйенеді. Егер сатушылар доллар қымбаттайды деп ойласа, олар бағаны алдын ала көтеріп қояды. Сатып алушылар бұл бағаны көріп, одан әрі өседі деп ойлап, асығыс шешім қабылдауы мүмкін. Бірақ кейін нақты мәміле кезінде бұл бағалар толық расталмайды.
Осындай жағдайда нарықта ақпараттық шу пайда болады. Біреулер бәрі тоқтап қалды дейді, енді біреулер керісінше баға шарықтап жатыр деп ойлайды. Шын мәнінде жағдай осы екі пікірдің ортасында. Нарықта қозғалыс бар, бірақ ол бұрынғыдай қарқынды емес.
Жалпы алғанда, 2019 жылдан 2026 жылға дейінгі кезеңді қарасақ, нарыққа бір ғана фактор әсер етпегенін көреміз. Оған бірнеше фактор қатар ықпал етті. Ақша айналымы, инфляция, мемлекеттік бағдарламалар және адамдардың болашаққа деген күтуі нарықты бірге қалыптастырды. Сондықтан бүгінгі жағдайды түсіну үшін тек бір көрсеткішке қарап баға беру жеткіліксіз.