Қазақстандықтарға қайтадан ипотека беріле ме?

Соңғы уақытта қазақстандықтардың басты сұрағының бірі – «қайтадан ипотека беріле ме?» деген мәселе болып отыр. Себебі соңғы айларда банктердің несие саясаты күшейіп, базалық мөлшерлеме өсіп, кейбір ипотекалық бағдарламалар уақытша тоқтатылған еді. Ендеше, қазіргі жағдай қандай және алдағы уақытта тұрғын үй несиесін алу мүмкін бе? 

Мемлекеттік бағдарламалар әлі де бар, бірақ талап қатаңдаған

2025 жылы да елде «7-20-25» жеңілдетілген ипотека бағдарламасы жұмыс істеп тұр. Бұл бағдарлама арқылы азаматтар 7% мөлшерлемемен, 20% бастапқы жарнамен және 25 жылға дейінгі мерзіммен баспана ала алады. Дегенмен, соңғы айларда бағдарлама шарттары күшейтілді. Енді өтінім беруші мен оның жұбайының 18 ай бойы өз атына тіркелген тұрғын үйі болмауы керек. Бұл – әлеуметтік әділеттілік мақсатында енгізілген талап, алайда көптеген отбасылар үшін ипотека алу мүмкіндігін шектеп отыр. Сонымен қатар, кейбір өңірлерде «7-20-25» бойынша қолжетімді пәтер саны азайған. Себебі бағдарлама талаптарына сай келетін жаңа үйлердің құрылысы баяулаған.

Коммерциялық ипотекада пайыз жоғары

Жеңілдетілген бағдарламаға ілікпегендер банктердің коммерциялық ипотекаларын қарайды. Бірақ мұнда пайыздық мөлшерлеме әлдеқайда жоғары. Қазір көптеген банктер ипотеканы 19-25% жылдық тиімді ставкамен (ГЭСВ) ұсынып отыр. Базалық мөлшерлеменің 18% деңгейінде сақталуы да банктер үшін несие беруді тәуекелді етеді. Сол себепті кейбір қаржы ұйымдары ипотека беруді азайтқан немесе шарттарын қатайта түскен. Ұлттық банк 2025 жылдың соңына дейін ипотекалық несиелер бойынша жылдық тиімді мөлшерлемені 20%-ға дейін шектеу жоспарын жариялаған еді. Бірақ бұл шешім 1 қарашаға дейін кейінге қалдырылды.

Ипотека көлемі азайды

Сарапшылардың айтуынша, 2025 жылдың алғашқы жартысында ипотека беру көлемі өткен жылмен салыстырғанда төмендеген. Банктердің несие портфелі баяу өсіп, тұрғын үй нарығында сұраныс азайған.

Мұның басты себептері:

• жоғары базалық ставка;

• қымбат тұрғын үй бағасы;

• қатаңдатылған несие шарттары;

• тұрғындардың төлем қабілетінің төмендеуі.

Осының салдарынан қазақстандықтардың баспана алу мүмкіндігі азайып, нарықта “күту кезеңі” басталды. 

Сарапшы пікірі

Cарапшы, жылжымайтын мүлік нарығының маманы Нұрмахан Алдановтың айтуынша, базалық мөлшерлеме дегеніміз – банктердің несие мен депозит мөлшерін белгілейтін негізгі қаржылық көрсеткіш.

«Көп адам базалық мөлшерлеме дегеннің не екенін толық түсіне бермейді. Бұл – Ұлттық банктің екінші деңгейлі банктерге ақша беретін пайызы. Ал банктер соған сүйеніп, өз несиесін есептейді. Яғни базалық мөлшерлеме көтерілсе, несиелер де қымбаттайды. Бұл өз кезегінде сұранысты төмендетіп, инфляцияны тежеуге көмектеседі. Теңгенің тұрақтылығына да әсері бар. Ал қазіргі 18 пайыз – экономика үшін елеулі деңгей», дейді Нұрмахан Алданов.

Маманның пікірінше, базалық мөлшерлеме көтерілгеннен кейін баға сол сәтте-ақ төмендей қоймайды. Бұл ұзақ әрі тізбекті процесс. Мұндай өзгерістер нарықта бірден сезілмейді. Алдымен несие қымбаттайды. Содан кейін пәтер алғысы келетін адамдар азаяды. Тек содан кейін ғана баға қозғала бастайды.

«Қазірдің өзінде кейбір банктер екінші нарықтағы ипотеканы тоқтатып жатыр. Мысалы, Алтын банк мұндай өнімді шектеді, тек Forte мен Отбасы банкі қалды. Ал бұл жағдай сұраныстың азайғанын көрсетеді. Адамдар енді бұрынғыдай оңай пәтер ала алмайды. Ал сұраныс төмендесе, баға да біртіндеп түзеледі», деп түсіндірді сарапшы.

Нұрмахан Алдановтың айтуынша, қазіргі базалық мөлшерлеме деңгейінде банктерге ипотека беру экономикалық тұрғыдан тиімсіз. Банктер қазір 20 пайызбен несие берсе, табысы бар болғаны 2 пайыз ғана. Мұндай жағдайда олар тәуекелге барғысы келмейді. Ал пәтер алғысы келгендер енді ойлана бастады: ипотека алып, жылдап қарыз төлеу ме, әлде пәтерді уақытша жалға алу ма тиімді?

«Мысалы, ай сайын ипотека төлемі 500 мың теңге болса, ал дәл сондай пәтерді жалдау 300 мың теңгеге түседі. Адамдар есептеп, көп жағдайда екінші нұсқаны таңдайды. Сондықтан соңғы уақытта жалдау нарығы қайта жанданып келеді», – дейді сарапшы.

Алда не күтіп тұр?

Қаржы сарапшыларының болжамынша, егер жыл соңына дейін Ұлттық банк базалық мөлшерлемені біртіндеп төмендетсе, 2026 жылдан бастап ипотекалық несие қайта қолжетімді бола бастайды. Мемлекет те тұрғын үй қолжетімділігін арттыру мақсатында жаңа өңірлік бағдарламаларды енгізуді жоспарлап отыр. 

Фото: landjer.kz

Ипотека Қазақстанда қайта беріле бастады, бірақ бұрынғыдай жеңіл әрі қолжетімді емес. Қазір тек нақты талаптарға сай азаматтар ғана «7-20-25» сияқты бағдарламаларға қатыса алады. Ал коммерциялық ипотека алу үшін табыс деңгейі жоғары болу қажет. Сондықтан сарапшылардың айтуынша, ипотека нарығының толық қалпына келуі үшін базалық мөлшерлеме төмендеп, құрылыс нарығы тұрақтануы тиіс. Ал әзірге қазақстандықтарға баспана алу кезінде барынша мұқият болуға, несие шарттарын егжей-тегжейлі зерттеуге кеңес беріледі.